אלבניה נמצאת בנקודת זינוק כלכלית משמעותית. שוק הנדל״ן המקומי מתפתח בקצב מהיר, עם עלייה ממוצעת של כ-16% במחירים בכל אחת משלוש השנים האחרונות, על רקע תהליכי עיור, התחדשות תשתיות לאומית והקמת מגה-פרויקטים. לצד אלה פועלים צמיחה עקבית בתיירות, התקדמות בתהליך ההצטרפות לאיחוד האירופי, והזרמת הון מצד קהילה אלבנית גדולה המתגוררת מחוץ למדינה.

רוב העסקאות שלנו מבוצעות באירו או בדולר, לא בלק האלבני. תשלום למוכר מתבצע בדרך כלל באירו דרך נאמנות בנקאית. גם דמי הניהול והעמלות מצוטטים באירו או בדולר. הלק משמש בעיקר להוצאות שוטפות מקומיות.

חמש הערים המובילות: טירנה, בירת המדינה ושוק עירוני יציב. דורס, עיר נמל בקרבת הבירה. ולורה, צומחת במהירות ועם מחירים נמוכים יחסית. סרנדה, השוק הבוגר ביותר, מול חופי קורפו. קסמיל, יעד תיירות יוקרתי.

כמה דברים מייחדים אותנו. ראשית, שנות פעילות בשוק האלבני ורשת מבוססת של אנשי קשר ובעלי מקצוע מקומיים, נכס שמקנה יתרון ממשי באיתור העסקאות הטובות ביותר ובניהול התהליך מתחילתו ועד סופו. שנית, מודל היזמות הקבוצתית שפיתחנו מאפשר רף כניסה רלוונטי למשקיעים בסדר גודל קטן ובינוני, ולא רק לשחקני מפתח ובעלי הון גדול, ואיליריה היא תמיד חלק מהמיזם, שותפה בכל יזמות שהיא מציעה ומובילה את הקבוצה אל הצלחתה. שלישית, כל עסקה מלווה משפטית במלואה משני צידי הים, לצד התמחות ייחודית במשקיע הישראלי, נגישות בעברית והיכרות עם המיסוי הישראלי.

לא חובה. כל תהליך שמתבצע דרכנו מתבצע ביחד איתנו כאשר קבוצת איליריה היא חלק מהיוזמה ומובילה את כל התהליך יחד בליווי מלא של כלל המשתתפים.

אנו בכל זאת ממליצים תמיד כן להגיע לאיזור הפרויקט בכדי לחוות חלק מהתהליך.

כן, ללא הגבלה. אלבניה מאפשרת בעלות מלאה לאזרחים זרים על דירות, בתים, מבני מסחר וקרקעות עירוניות. תהליך הרישום מתבצע בקדסטר הלאומי על שם המשקיע.

הקדסטר הוא הרישום הלאומי הרשמי של זכויות בעלות במקרקעין באלבניה, מנוהל על ידי ZQRPP. ב-2020 הושלם תהליך דיגיטציה לאומי, ורוב הנכסים רשומים היום במאגר מקוון. בכל פרויקט או מיזם אנו משלבים כל מגוון הכלים העומדים לרשותנו על מנת להבטיח את הצלחת הפרויקט.

זהו המסמך המשפטי הרשמי שמוכיח בעלות על נכס באלבניה. הוא כולל את מספר הנכס בקדסטר, פרטי הבעלים, גודל הנכס, מיקום מדויק, וכל הזכויות הצמודות.

ייפוי כוח אלבני (Prokurë) הוא מסמך משפטי שמאשר לאדם אחר לפעול בשמך, כולל חתימה על חוזים, ייצוג מול נוטריון, וביצוע פעולות בנק. המסמך נחתם גם בפני נוטריון ישראלי, ובעזרתו ניתן להתנהל במיזם.

איליריה מאתרת עסקאות יזמות נדל״ן שבהן טווח הזמן מוגבל יחסית מלכתחילה, כניסה ויציאה בתוך כארבע שנים. בהתחשב בזמן הנדרש לאיתור, לבדיקה ולניהול השלב המקדים, ניתן להעריך בביטחון סביר שמיזם עם איליריה לא יחרוג מחמש שנים מכניסה ועד יציאה, ולרוב יימשך בין שנתיים לארבע שנים.

הצוותים ובעלי המקצוע המקומיים של איליריה פועלים לאיתור עסקאות יזמות נדל״ן ברחבי המדינה, על פי פרופיל המוגדר מראש ובאזורים נבחרים שבהם אנו מזהים פוטנציאל יזמי עודף. אנו מעדיפים להתמקד באזורי ביקוש בעלי פוטנציאל פיתוח, בין אם בבנייה על קרקע מאפס ובין אם ברכישת בניין או מקבץ בניינים לשיפוץ, השבחה ומכירה.

ההצטרפות אפשרית בכל עת, כל עוד הקבוצה טרם נסגרה. ניתן לקבוע פגישה במשרדי החברה עם מנהלי הלקוחות ועם הגורמים המשפטיים, כדי להעמיק את ההיכרות עם המיזם לקראת החתימה. החתימה עצמה נערכת בדרך כלל במשרדינו, בפגישה פרונטלית או באופן מקוון.

הליווי המשפטי לקבוצה מתחלק לשני אפיקים.

ליווי משפטי בישראל: עורך דין ממונה מייצג את חברי הקבוצה ומרכז את גיוס הכספים מהמשתתפים לחשבון נאמנות ייעודי, שנפתח אך ורק למטרה זו. עם השלמת גיבוש הקבוצה ואיסוף מלוא התקציב הנדרש לעסקה, נפתח התהליך מול משרד עורכי הדין האלבני המייצג את הקבוצה, ובכפוף למילוי התנאים והערבויות הנדרשים מועברים אליו הכספים. עורך הדין הישראלי אחראי ומפקח על תקינות ההתאגדות, על איגוד הקבוצה בהסכמים הנדרשים ועל ניהול השלבים המקדימים, וכן על ביצוע השלבים הסופיים של העסקה והעברת התמורה למשקיעים בתום התהליך.

ליווי משפטי באלבניה: משרד עורכי הדין האלבני אחראי על הקמת המבנה המשפטי הנדרש להתאגדות באלבניה, מבצע בפועל את העסקה עבור הקבוצה, ורושם את הזכויות בקרקע על שם הקבוצה.

חשוב לציין כי משרד עורכי הדין האלבני פועל בהנחיית המשרד הישראלי ואיליריה, כמנהלי הקבוצה, ומוסמך לבצע אך ורק את מה שהוגדר עבורו במנדט הנאמנות מטעם הקבוצה.

בהחלט. את המודל הקבוצתי ליזמות נדל״ן באלבניה פיתחנו מתוך הבנה שלא נוכל, לבדנו, לממש את מלוא הפוטנציאל בכל העסקאות העומדות בפנינו. המודל נועד לאגד יחד מספר יזמים, יחד איתנו ובהובלתנו, כדי לממש את מרב ההזדמנויות, ולכן אנו תמיד שותפים בפרויקטים שאנו מאתרים ומזמינים יזמים נוספים להצטרף אלינו.

בשלב הראשון מועברים הכספים לחשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין ישראלי. עם השלמת גיבוש הקבוצה ואיסוף מלוא הכספים, הם מועברים לאלבניה, לחשבון נאמנות המוחזק עבור הקבוצה על ידי עורך הדין האלבני, המבצע את חלקו בהובלת המיזם.

חשבון הנאמנות מנוהל על ידי עורך דין מוסמך, לא על ידינו ולא על ידי המוכר. הכספים נשמרים שם עד שכל התנאים בחוזה מתקיימים: בדיקת זכויות נקייה, חתימה אצל הנוטריון, ואישור רישום הבעלות. אם תנאי כלשהו לא מתקיים, הכסף חוזר אליך במלואו.

כאשר איליריה מציגה עסקה, הדבר נעשה לאחר בחינה מדוקדקת של ההוצאות הצפויות, המתומחרות מראש כחלק מהתוכנית וכוללות את כל הנדרש עד להשלמת התהליך. לפיכך, לא צפוי מצב שבו יזם יידרש להוסיף כספים מעבר למה שהוצג ותומחר במסגרת המיזם.

שלושה מסים עיקריים: מס רכישה, 3% משווי העסקה, חד-פעמי. מס שכר דירה, 15% מההכנסות החייבות, אם הנכס מושכר. מס רווח הון, 15% מהרווח הריאלי, חד-פעמי בעת מכירה. בנוסף ארנונה שנתית של 0.05-0.2% מערך הנכס.

ישראל ואלבניה חתומות על אמנה למניעת מסי כפל מאז 2007. כל מס שתשלם באלבניה (על שכר דירה או רווח הון) מקוזז מהמס שתשלם בישראל. כך אתה לא משלם פעמיים. אחרי קיזוז, שיעור המס הכולל שלך נקבע על פי שיעור המס הישראלי.

על שכר דירה, ישראלים יכולים לבחור בין מסלול מס כללי (31-50% לפי מדרגות) או מסלול מס מקוצר של 15% מההכנסות הברוטו. רוב משקיעי הנדל״ן בוחרים במסלול ה-15%. על רווח הון ממכירה, 25% רגיל, 30% לבעלי הכנסה גבוהה. אחרי קיזוז המס האלבני, השיעור הסופי בפועל 10-25%.

כן, חובה. הכנסות מנכס בחו״ל חייבות בדיווח לרשות המסים בישראל. בנוסף, נכס חוץ ששווה מעל 1.87 מיליון ש״ח חייב בדיווח שנתי גם אם אין הכנסות ממנו. רואה חשבון ישראלי שמתמחה בנדל״ן בחו״ל מנוסה בדיווחים, אנחנו ממליצים על אנשי מקצוע שעובדים איתנו.

במסלול מס כללי באלבניה, הוצאות מוכרות כוללות: דמי ניהול, ארנונה, ביטוח, תיקון ותחזוקה, חשבונות, וריבית על משכנתא. שיעור הפחת המוכר: 5% בשנה לבניין, 10% לציוד. במסלול ה-15% המקוצר בישראל, אין קיזוז הוצאות. תיעוד מפורט של כל הוצאה חיוני.

אלבניה אינה מטילה מס ירושה על נדל״ן שעובר ליורשים. ישראל מטילה מס עיזבון רק אם שווי העיזבון עובר ספים מסוימים. רוב משקיעי הנדל״ן הישראלים באלבניה לא חייבים במס ירושה. עם זאת, רישום הבעלות על שם היורש דורש תהליך משפטי באלבניה (3-6 חודשים).

5-10 משקיעים ישראלים מקימים יחד חברה אלבנית (SHPK, חברה בערבון מוגבל). החברה רוכשת את הנכס, וכל משקיע מקבל מניות בהתאם להשקעתו. ההחלטות מתקבלות בהצבעה לפי שיעור הבעלות, ומוסדרות בהסכם בעלי מניות מפורט.

ההחלטות מוגדרות מראש במסגרת הסכם בעלי מניות, המנוסח במעמד התאגדות הקבוצה, ומתקבלות על ידי הקבוצה בהובלת איליריה, תוך פיקוח וליווי של עורכי דין משני צידי הים, בישראל ובאלבניה.

הרווחים מחולקים בתום תהליך היזמות, לאחר הנזלת הכספים. הם מועברים בחזרה לחשבון הנאמנות הייעודי של הפרויקט, ומשם מקבלים חלקם הן חברי המיזם והן הצוותים המקצועיים המלווים את הקבוצה.

לא חובה, וזה דווקא היתרון של המודל שלנו. אנחנו מקבצים יחד משקיעים שלא הכירו לפני, על בסיס תאימות פרופיל (סכום השקעה דומה, אופק זמן דומה, מטרות דומות). הסכם בעלי המניות הוא הגנה משפטית שמפצה על חוסר היכרות אישית.